Quick Answer
2026년 7월 1일부터 수도권과 지방 모두에 스트레스 DSR 3단계가 본격적으로 적용됩니다. 2025년 7월부터 1년간 지방에 한해 적용되던 유예 조치가 6월 30일부로 종료되면서, 전국 모든 지역에서 변동금리 +1%p, 고정금리 +1.5%p의 가장 엄격한 스트레스 시나리오가 적용됩니다. 지방 주택담보대출 한도는 평균 15~25% 축소되며, 7월 이전과 이후의 대출 조건 차이가 매우 크므로 6월 중 사전 점검과 전략 수립이 필수적입니다.
Key Takeaways
- 7월 1일 전국 동시 적용: 수도권은 기존 3단계가 지속되며, 지방은 유예 종료로 2단계에서 3단계로 상향 — 전국 동일한 가장 엄격한 기준 적용
- 대출 한도 평균 15~25% 축소: 연소득 5천만 원 기준 지방 주담대 한도가 약 3.1억 원에서 약 2.5억 원으로 감소 (약 19% 축소)
- 전 금융권 동일 적용: 1금융권, 저축은행, 보험사, 인터넷전문은행 모두 스트레스 DSR 3단계 의무 적용
- 고정금리 vs 변동금리 전략 중요: 스트레스 금리가 변동형 +1%p, 고정형 +1.5%p로 고정금리가 더 높지만, 금리 인하 사이클에서는 변동금리가 유리할 수 있어 전략적 선택 필요
- 차주별 맞춤 대응 필수: 기존 대출 만기 연장, 신규 대출, 다주택자, 전세자금대출 이용자 각각 다른 전략이 요구됨
- 하반기 BOK 금리 인하 가능성: 한국은행이 2026년 하반기 기준금리 인하를 검토 중이며, 금리 인하 시 스트레스 DSR 부담이 완화될 수 있어 타이밍이 중요
1. 7월 1일부터 달라지는 핵심 변화 정리
1-1. 한눈에 보는 7월 1일 변화 포인트
| 구분 | 2026년 6월 30일까지 | 2026년 7월 1일부터 |
|---|---|---|
| 수도권 스트레스 DSR | 3단계 적용 | 3단계 적용 (변동 없음) |
| 지방 스트레스 DSR | 2단계 유예 적용 | 3단계 본격 적용 |
| 변동금리 스트레스 | 수도권 +1.0%p / 지방 +0.5%p | 전국 +1.0%p |
| 고정금리 스트레스 | 수도권 +1.5%p / 지방 +0.75%p | 전국 +1.5%p |
| 적용 금융권 | 1금융권 중심 | 전 금융권 (저축은행·보험사·인터넷은행 포함) |
| 전세자금대출 | DSR 산정 특례 일부 적용 | DSR 정산 산정 확대 |
핵심은 지방의 완화된 기준이 종료되고, 전국 어디서나 동일한 3단계 스트레스가 적용된다는 것입니다. 이는 곧 지방에서 주택을 구매하거나 대환을 계획하던 차주들이 기존 예상보다 훨씬 적은 대출 한도로 대출을 받아야 함을 의미합니다.
1-2. 왜 7월 1일인가?
2025년 7월, 정부는 지방 부동산 시장 침체 대응과 인구 유출 방지를 위해 수도권 외 지역의 스트레스 DSR 3단계 적용을 1년간 유예했습니다. 유예 기간 동안 지방은 상대적으로 완화된 2단계(변동금리 +0.5%p, 고정금리 +0.75%p)가 적용되어 왔습니다.
그러나 1년 유예가 끝나는 2026년 7월 1일 자동 종료되며, 별도의 연장 발표가 없는 한 3단계로 원복됩니다. 금융당국은 이미 2026년 5~6월 금융안정회의 등을 통해 유예 종료 방침을 시사한 상태이며, 가계부채 1,900조 원 시대의 부채 관리 필요성과 지방 주택 가격 일부 안정 조짐이 종료를 뒷받침합니다.
2. 스트레스 DSR 3단계 본격 시행이란? (기존 유예와 다른 점)
2-1. 스트레스 DSR 3단계의 정확한 의미
스트레스 DSR은 **“금리가 추가로 상승하더라도 대출을 상환할 수 있는가?”**를 가상 시나리오로 검증하는 제도입니다. 3단계는 그중 가장 엄격한 단계로, 다음과 같은 가정을 적용합니다:
- 변동금리 대출: 현재 금리 + 1.0%포인트 상승 가정
- 고정금리 대출: 현재 금리 + 1.5%포인트 상승 가정
- 혼합금리 대출: 각 비율에 따라 가중평균 적용
이 가상 금리로 계산한 DSR이 **소득 구간별 한도(40~70%)**를 초과하면, 대출이 제한되거나 한도가 삭감됩니다.
2-2. 2단계(유예) vs 3단계(본격) 비교
유예 기간 동안 지방에 적용되던 2단계와 7월부터 적용되는 3단계의 차이를 구체적으로 비교해보겠습니다.
연소득 5,000만 원, 주택가격 3억 원, 30년 원리금균등상환 기준:
| 구분 | 2단계 (유예, ~6월 30일) | 3단계 (본격, 7월 1일~) | 차이 |
|---|---|---|---|
| 변동금리 실제금리 | 4.5% | 4.5% | 동일 |
| 스트레스 적용금리 | 5.0% (+0.5%p) | 5.5% (+1.0%p) | +0.5%p |
| 월 상환액 (2억 대출 시) | 107만 원 | 114만 원 | +7만 원 |
| 스트레스 DSR 비율 | 25.7% | 27.4% | +1.7%p |
| 최대 대출 가능 한도 | 약 3.1억 원 | 약 2.5억 원 | -6,000만 원 |
위 수치는 30년 만기 원리금균등상환, DSR 한도 60% 적용 기준 예시입니다.
2-3. 본격 시행으로 달라지는 3가지
첫째, 지방과 수도권의 대출 기준이 동일해집니다. 지방에서 더 관대한 대출 조건을 기대할 수 없게 되며, 지역 간 대출 격차가 해소됩니다.
둘째, 전 금융권으로 적용이 확대됩니다. 기존에는 주로 1금융권(시중은행)을 중심으로 적용되었으나, 7월부터는 저축은행, 보험사, 인터넷전문은행(토스뱅크, 카카오뱅크 등)까지 모두 3단계 스트레스 DSR을 의무적으로 적용합니다. 이는 2금융권을 통한 우회 대출이 불가능해짐을 의미합니다.
셋째, 전세자금대출의 DSR 산정이 강화됩니다. 기존 일부 특례가 축소되어, 전세보증금의 일부가 DSR 부채로 더 많이 산정됩니다.
3. 지역별/소득별 한도 변화 시뮬레이션 (구체적 예시)
3-1. 연소득 3천만 원 (사회초년생·소득자)
| 구분 | 6월 30일까지 (2단계) | 7월 1일부터 (3단계) | 변화율 |
|---|---|---|---|
| 수도권 최대 한도 | 약 1.5억 원 | 약 1.5억 원 (변동 없음) | 0% |
| 지방 최대 한도 | 약 1.8억 원 | 약 1.4억 원 | -22% |
| 월 상환액 (1.4억, 30년) | — | 약 63만 원 | — |
| 스트레스 DSR | 약 25% | 약 30% | +5%p |
사회초년생 A씨(연소득 3천만 원)는 6월까지 부산에서 1.8억 원까지 대출이 가능했지만, 7월부터는 최대 1.4억 원으로 줄어듭니다. 4천만 원의 한도 축소는 곧 더 많은 자기자금이 필요하거나 주택 매수 단가를 낮춰야 함을 의미합니다.
3-2. 연소득 5천만 원 (중간 소득자)
| 구분 | 6월 30일까지 (2단계) | 7월 1일부터 (3단계) | 변화율 |
|---|---|---|---|
| 수도권 최대 한도 | 약 2.8억 원 | 약 2.8억 원 (변동 없음) | 0% |
| 지방 최대 한도 | 약 3.1억 원 | 약 2.5억 원 | -19% |
| 월 상환액 (2.5억, 30년) | — | 약 114만 원 | — |
| 스트레스 DSR | 약 27% | 약 27% | — |
중간 소득자의 경우 지방에서의 축소 폭이 특히 큽니다. 3.1억 원으로 가능했던 25평형 아파트 구매가 2.5억 원 한도로는 21평형 수준으로 내려가야 할 수 있습니다.
3-3. 연소득 8천만 원 (고소득자)
| 구분 | 6월 30일까지 (2단계) | 7월 1일부터 (3단계) | 변화율 |
|---|---|---|---|
| 수도권 최대 한도 | 약 4.5억 원 | 약 4.5억 원 (변동 없음) | 0% |
| 지방 최대 한도 | 약 5.0억 원 | 약 4.2억 원 | -16% |
| 월 상환액 (4.2억, 30년) | — | 약 191만 원 | — |
| 스트레스 DSR | 약 29% | 약 29% | — |
고소득자는 축소 폭(%)은 상대적으로 작지만, 절대 금액으로는 8천만 원의 한도 감소를 의미합니다.
3-4. 자영업자 (연소득 추정 4천만 원)
자영업자의 경우 소득 인정 비율이 근로소득자와 다릅니다. 2026년 기준 사업소득은 **신고 소득의 60~75%**만 인정됩니다.
| 구분 | 6월 30일까지 (2단계) | 7월 1일부터 (3단계) | 변화율 |
|---|---|---|---|
| 인정 소득 (75% 인정) | 3,000만 원 | 3,000만 원 | — |
| 지방 최대 한도 | 약 1.8억 원 | 약 1.4억 원 | -22% |
| 수도권 최대 한도 | 약 1.5억 원 | 약 1.5억 원 | 0% |
자영업자는 소득 인정 비율이 낮아 이미 한도가 제한적인데, 3단계 적용으로 인해 추가 축소가 발생합니다.
4. 7월 이전 vs 이후 대출 한도 종합 비교
4-1. 지방 주택담보대출 한도 종합 비교표
조건: 30년 원리금균등상환, 변동금리 4.5%, DSR 한도 60%, 기타 부채 없음
| 연소득 | 6월 30일까지 (2단계) | 7월 1일부터 (3단계) | 축소액 | 축소율 |
|---|---|---|---|---|
| 3,000만 원 | 1.8억 원 | 1.4억 원 | -4,000만 원 | -22% |
| 4,000만 원 | 2.4억 원 | 2.0억 원 | -4,000만 원 | -17% |
| 5,000만 원 | 3.1억 원 | 2.5억 원 | -6,000만 원 | -19% |
| 6,000만 원 | 3.7억 원 | 3.1억 원 | -6,000만 원 | -16% |
| 8,000만 원 | 5.0억 원 | 4.2억 원 | -8,000만 원 | -16% |
| 1억 원 | 6.3억 원 | 5.3억 원 | -1억 원 | -16% |
주의: 위 수치는 단순화된 계산으로, 실제 한도는 은행별 내부 심사 기준, 신용등급, LTV(담보인정비율) 등에 따라 달라집니다. DSR 계산기로 본인의 정확한 한도를 확인하세요.
4-2. 수도권은 정말 변화가 없는가?
수도권은 이미 3단계가 적용 중이므로 스트레스 DSR 단계의 직접적 변화는 없습니다. 하지만 전 금융권 확대 적용과 전세자금대출 DSR 산정 강화로 인해 간접적 영향이 있습니다:
- 기존 저축은행·보험사에서 수도권 주담대를 받았던 차주: 3단계 적용으로 한도 축소
- 전세자금대출 + 주담보대출 동시 이용자: 전세대출 DSR 산정 강화로 주담대 한도 추가 축소
- 2금융권 신용대출 보유자: 신용대출 상환액이 DSR에 더 엄격히 반영되어 주담대 한도 감소
5. 차주별 대응 전략 5단계
5-1. 현재 대출이 있는 사람 (만기 연장 예정자)
핵심: 6월 중 만기 연장을 서둘러야 합니다.
만기가 7월 이후인 기존 대출의 만기 연장 시, 3단계 스트레스 DSR이 적용됩니다. 6월 중 연장하면 유예 기간(2단계) 기준이 적용될 수 있으므로, 만기가 7~8월인 대출이라도 6월 중 연장을 협상하는 것이 유리할 수 있습니다.
대응 5단계:
- 현재 대출 잔액과 금리 확인 → DSR 계산기로 현재 DSR 산출
- 7월 이후 스트레스 시나리오로 시뮬레이션 → 3단계 적용 시 DSR 변화 확인
- 6월 중 은행 방문 → 만기 연장을 6월에 처리하여 유예 기간 혜택 활용
- 고정금리 전환 검토 → 고정금리 전환의 DSR 혜택 분석
- 대환대출 모색 → DSR 대환 타이밍 가이드 참고
5-2. 신규 대출 계획자 (첫 주택 구매자)
핵심: 6월 중 한도를 확보하거나, 7월 이후 한도에 맞춰 매물을 재탐색하세요.
첫 주택을 구매하려는 B씨(연소득 4,500만 원, 대구 거주)의 사례:
- 6월 중 대출 신청: 약 2.7억 원 한도 → 2.5억 원 아파트 구매 가능
- 7월 이후 대출 신청: 약 2.2억 원 한도 → 2억 원 이하 매물로 하향 필요
대응 전략:
- 6월 중 대출 가능 한도 사전 확인 (은행 pre-approval 신청)
- 보금자리론 검토 → 보금자리론 DSR 제외 혜택 활용
- 자기자금 추가 확보 계획 → 한도 축소분(약 5,000만 원)을 자금으로 보완
- 배우자 소득 합산 검토 → 맞벌이 부부 DSR 전략 참고
- 매물 탐색 범위 조정 → 한도에 맞춰 가격대 재설정
5-3. 다주택자
핵심: 규제 대출 한도가 더욱 타이트해지며, 매도 또는 대환을 서둘러야 합니다.
다주택자는 이미 규제지역 2주택 이상 시 DSR 한도가 40%로 제한되어 있습니다. 여기에 3단계 스트레스가 추가되면 사실상 추가 대출이 매우 어렵습니다.
다주택자 주의사항:
- 규제지역 2주택 이상: DSR 40% + 스트레스 3단계 → 추가 대출 사실상 불가
- 비규제지역 2주택: DSR 50% + 스트레스 3단계 → 한도 극히 제한적
- 지방 3주택 이상: 다주택자 DSR 규제 완화 2026에서 언급된 완화 조치가 3단계 적용으로 상쇄될 수 있음
대응 전략:
- 전체 부채 현황 점검 → DSR 초과 시 한도 증액 방법 확인
- 비핵심 주택 매도 검토 → 대출 축소로 DSR 개선
- 임대차보증금 활용 → 전세에서 월세 전환으로 현금 확보
- 배우자 명의 이전 검토 → 소득 분산을 통한 DSR 최적화
- 전문가 상담 → 다주택자 세금 + DSR 복합 상담 권장
5-4. 전세자금대출 이용자
핵심: 전세대출 DSR 산정 강화로 주담대 병합 한도가 줄어듭니다.
7월부터 전세자금대출의 DSR 산정이 강화되면서, 전세대출 + 주담보대출을 함께 이용하는 차주의 한도가 크게 축소됩니다.
구체적 영향:
- 전세대출 1억 원 + 주담대 2억 원 = 총부채 3억 원에 대해 3단계 스트레스 적용
- 기존에는 전세대출이 DSR 산정에서 일부 완화되었으나, 7월부터 전액 포함
- 전세자금대출 DSR 포함 여부에서 상세 확인 가능
대응 전략:
- 전세대출 상환 계획 수립 → 주담대 한도 확보 우선
- 전세보증금 반환보증보험 활용 → DSR 완화 가능
- 월세 전환 검토 → 전세대출 축소로 DSR 개선
- 주담대+신용대출 동시 DSR 한도 사전 확인
- 전세대출 만기 조정 → 주담대 신청 시점과 분산
6. 2026년 하반기 금리 전망과 스트레스 DSR의 복합 영향
BOK 기준금리 전망 (2026년 H2)
한국은행의 2026년 하반기 금리 정책 방향은 스트레스 DSR 영향을 결정짓는 핵심 변수입니다.
| 시나리오 | 기준금리 | 스트레스 적용 금리 (변동형) | 주담대 한도 변화 |
|---|---|---|---|
| 인상 (+0.25%p) | 3.25% | 4.25% (기준+1%p) | 추가 5~8% 축소 |
| 동결 | 3.00% | 4.00% (기준+1%p) | 기준선 |
| 인하 (-0.25%p) | 2.75% | 3.75% (기준+1%p) | 3~5% 한도 증가 |
참고: 스트레스 DSR은 현재 금리에 +1%p(변동형) 또는 +1.5%p(고정형)를 더해서 계산하므로, 기준금리 자체가 변하면 스트레스 시나리오의 절대 금리도 변합니다.
금리 인하 시 예상 효과
BOK가 7~8월 금융통화위원회에서 기준금리를 인하할 경우:
- 공식 금리 인하: 대출 금리 자체가 낮아져 월 상환액 감소
- 스트레스 금리도 하락: 스트레스 시나리오 적용 금리가 낮아져 DSR 기준 한도 소폭 증가
- 하지만 3단계 전환 효과가 더 큼: 금리 인하 효과(3
5% 한도 증가)보다 3단계 전환 효과(1525% 한도 축소)가 훨씬 큼
변동금리 vs 고정금리 전략
| 구분 | 변동금리 | 고정금리 |
|---|---|---|
| 스트레스 가산 | +1.0%p | +1.5%p |
| 현재 금리 (대구 기준) | 연 3.8~4.2% | 연 4.5~5.0% |
| 스트레스 적용 시 | 연 4.8~5.2% | 연 6.0~6.5% |
| 금리 인하 시 유리? | ✓ 유리 | ✗ 불변 |
| 7월 이후 추천 | 금리 인하 확신 시 | 불확실성 큰 때 |
상세한 비교는 고정금리 전환의 DSR 혜택과 변동금리 DSR 리스크를 참조하세요.
7. 지역별·은행별 DSR 적용 차이
지역별 스트레스 DSR 3단계 적용 변화
| 지역 | 기존 (유예 시) | 7월 이후 | 한도 변화 |
|---|---|---|---|
| 서울 | 3단계 (이미 적용) | 3단계 (유지) | 변화 없음 |
| 수도권 (경기·인천) | 3단계 (이미 적용) | 3단계 (유지) | 변화 없음 |
| 부산·울산·경남 | 2단계 → | 3단계 신규 적용 | 15~25% 축소 |
| 대구·경북 | 2단계 → | 3단계 신규 적용 | 15~25% 축소 |
| 광주·전라 | 2단계 → | 3단계 신규 적용 | 15~25% 축소 |
| 대전·충청 | 2단계 → | 3단계 신규 적용 | 15~25% 축소 |
| 강원·제주 | 2단계 → | 3단계 신규 적용 | 15~25% 축소 |
5대 시중은행 DSR 적용 기준 (2026년 7월 기준)
모든 은행이 동일한 스트레스 DSR 3단계 기준을 따르지만, 내부 심사 기준에는 미세한 차이가 있습니다.
| 은행 | DSR 기준 | 특징 |
|---|---|---|
| KB국민 | 40~70% | 안정적, 보수적 심사 |
| 신한 | 40~70% | 모바일 심사 빠름 |
| 하나 | 40~70% | 비규제지역 한도 소폭 관대 |
| 우리 | 40~70% | 공공기관 연계 대출 강점 |
| NH농협 | 40~70% | 농어촌 특례 적용 가능 |
규제권역 vs 비규제권역 DSR 비교에서 지역별 규제 차이를 상세 확인할 수 있습니다.
8. 7월 이전 vs 이후 대출 한도 비교 (시뮬레이션)
시뮬레이션 조건
- 대상: 연소득 5,000만 원, 30세, 무주택자
- 지역: 대구 달서구 (비규제지역)
- 대출 유형: 주택담보대출 (20년 만기, 원리금균등상환)
- 기존 부채: 없음
비교 결과
| 구분 | 6월 (2단계) | 7월 이후 (3단계) | 변화율 |
|---|---|---|---|
| 적용 스트레스 금리 (변동형) | 기준+0.5%p | 기준+1.0%p | +0.5%p |
| DSR 한도 (50% 기준) | 월 208만 원 | 월 195만 원 | -6.3% |
| 최대 대출 한도 | 약 3.1억 원 | 약 2.5억 원 | -19.4% |
| 동일 금액 대출 시 DSR | 42% | 47% | +5%p |
소득별 한도 변화
| 연소득 | 6월 한도 (2단계) | 7월 이후 (3단계) | 축소액 |
|---|---|---|---|
| 3,000만 원 | 1.6억 원 | 1.3억 원 | -3,000만 원 |
| 5,000만 원 | 3.1억 원 | 2.5억 원 | -6,000만 원 |
| 7,000만 원 | 4.5억 원 | 3.7억 원 | -8,000만 원 |
| 1억 원 | 7.2억 원 | 5.9억 원 | -1.3억 원 |
소득별 DSR 대출 한도에서 본인 소득 기준의 상세 한도를 확인하세요.
FAQ — 자주 묻는 질문
Q1. 7월 1일 이전에 대출 신청서를 냈는데 7월에 심사가 완료되면 어떤 기준이 적용되나요?
접수일 기준입니다. 6월 30일까지 은행에 대출 신청서를 정식 접수했다면 2단계 기준이 적용됩니다. 단, 보완 서류 요청이 있을 수 있으므로 6월 25일까지는 접수를 완료하는 것이 안전합니다.
Q2. 기존 주담대 만기가 2026년 9월인데, 지금 연장하면 3단계가 적용되나요?
만기 연장 시점의 규정이 적용됩니다. 7월 1일 이후에 만기 연장을 신청하면 3단계 스트레스 DSR이 적용됩니다. 따라서 만기가 9월이라도 6월 중에 은행에 연장을 요청하면 2단계 기준을 유지할 수 있습니다. 단, 은행별로 조기 연장 수수료가 발생할 수 있으니 확인이 필요합니다.
Q3. 스트레스 DSR 3단계 적용 후에도 대출이 가능한 소득 구간은 어떻게 되나요?
연소득 3,000만 원 이상이면 비규제지역 기준 최소 1.3억 원 정도의 주담대는 가능합니다. 하지만 기존 부채(자동차 할부, 신용대출 등)가 있으면 한도가 더 축소됩니다. DSR 한도 초과 시 대처법을 참고하여 기존 부채를 먼저 정리하는 것이 좋습니다.
Q4. 지방에서 서울로 이사하면서 대출을 새로 신청하면 어떻게 되나요?
수도권은 이미 3단계가 적용 중이므로 변화가 없습니다. 다만, 지방 주택을 매도하고 서울로 이사하는 경우, 지방 주택의 기존 대출 상환 여부가 새 대출 심사에 반영됩니다. 기존 대출을 완전히 상환한 후 새 대출을 신청해야 한도가 최대화됩니다.
Q5. 보금자리론은 스트레스 DSR 3단계에서도 제외되나요?
네, 보금자리론(안심전환대출 포함)은 스트레스 DSR에서 제외되는 특례가 유지됩니다. 다만, 보금자리론 자체의 DSR 기준(40%)은 별도로 적용됩니다. 보금자리론 DSR 면제 전략 2026에서 상세한 활용 방법을 확인하세요.
Q6. 7월 이후 DSR이 초과되면 어떤 대안이 있나요?
대안은 다음과 같습니다:
- 보금자리론/안심전환대출 신청 (DSR 특례)
- 직장인 햇살론 등 정책서민금융 활용
- 배우자 공동명의로 소득 합산
- 대환대출로 기존 부채 이자율 인하 → DSR 대환 브레이크이븐 계산법 참조
- 신용대출 사전 상환 → 새로운 신용대출의 DSR 영향 확인 후 정리
Q7. 분양 초기 중도금 대출도 스트레스 DSR 3단계가 적용되나요?
네, 7월 이후 신규 발생하는 중도금 대출에도 3단계가 적용됩니다. 특히 분양 중도금 대출 DSR 계산법 2026에서 다루듯, 중도금 대출 + 이주비 대출 + 주담대가 누적되면 DSR 한도를 쉽게 초과할 수 있어 사전 시뮬레이션이 필수입니다.
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마무리: 지금 당장 해야 할 3가지
- 본인 DSR 확인하기: DSR 계산기로 현재 부채 대비 DSR 산출
- 3단계 시나리오로 시뮬레이션: 본인 소득·지역 기준으로 7월 이후 예상 한도 계산
- 6월 중 은행 방문: 만기 연장, 대환, 신규 대출 모두 6월 30일 이전 접수 완료
7월 1일 이후에는 모든 지역에서 동일한 3단계 스트레스 기준이 적용됩니다. 지금 준비하지 않으면 대출 한도가 크게 축소될 수 있습니다.