Quick Answer
거치기간(그레이스페리드)이 설정된 주택담보대출은 이자만 납부하는 기간이라 DSR이 낮게 산출되지만, 스트레스테스트에서는 거치기간 종료 후 원리금 상환액을 기준으로 평가받을 수 있습니다. 2026년 7월부터 2금융권까지 DSR 스트레스테스트가 전면 확대됨에 따라, 거치기간 만료 전 미리 스트레스 DSR을 시뮬레이션하고 상환 계획을 수립하는 것이 필수입니다.
Key Takeaways
- 거치기간 중 DSR: 이자만 납부하므로 DSR이 낮지만, 거치 종료 후 DSR 급증 리스크 존재
- 스트레스테스트 기준: 금융사에 따라 거치 종료 후 원리금 상환액 기준 또는 현재 이자 납부액 기준 적용
- 2026년 7월 변경: 2금융권(저축은행, 캐피탈)도 스트레스테스트 의무화 → 거치기간 대출 심사 강화
- 대응 전략: 거치기간 중 추가 대출 억제, 일부 상환으로 원금 축소, 거치 종료 전 재구조화 검토
- 대환 타이밍: 거치 만료 6개월 전 고정금리 대환으로 월 상환액 예측 가능하게 전환
- 실전 팁: 스트레스 DSR 시뮬레이터로 거치 전/후 DSR 변화를 미리 확인
거치기간 대출이란?
기본 구조
거치기간(Grace Period) 대출은 대출 계약 시 일정 기간(보통 1~5년) 동안 이자만 납부하고, 이후 원리금을 균등 분할 상환하는 방식입니다.
[거치기간: 이자만 납부] → [원리금 상환기간: 원금+이자 납부]
1~5년 10~30년
거치기간 대출의 장단점
| 장점 | 단점 |
|---|---|
| 초기 월 상환액 부담 감소 | 거치 종료 후 월 상환액 급증 |
| 당장 자금 여유 확보 | 총 이자 비용 증가 |
| 주택 구매 초기 자금 활용 | DSR 계산 시 실제 부담 과소 평가 가능 |
DSR에서 거치기간 대출은 어떻게 계산되나?
일반 DSR 계산
DSR(총부채원리금상환비율) = 연간 원리금상환액 ÷ 연소득 × 100
거치기간 중에는 이자만 납부하므로:
- 월 상환액 = 대출잔액 × 월이자율
- 예: 3억 대출, 연 4% → 월 이자 100만 원 → 연간 1,200만 원
거치기간 vs 원리금 상환기간 DSR 비교
사례: 연소득 5,000만 원, 대출 3억 원, 거치 3년 + 원리금 상환 27년, 연 4%
| 구분 | 월 상환액 | 연간 상환액 | DSR |
|---|---|---|---|
| 거치기간(이자만) | 100만 원 | 1,200만 원 | 24% |
| 원리금 상환기간 | 158만 원 | 1,896만 원 | 37.9% |
| 차이 | +58만 원 | +696만 원 | +13.9%p |
거치기간이 끝나면 DSR이 약 14%p 급증합니다. 추가 대출이나 소득 변동이 있으면 더 심각해질 수 있습니다.
스트레스테스트에서 거치기간 대출 취급
2026년 스트레스테스트 기준
| 금리 유형 | 스트레스 금리 | 적용 방식 |
|---|---|---|
| 변동금리 | 기존 금리 + 1.0%p | 거치 중이라도 스트레스 이자 적용 |
| 고정금리 | 기존 금리 + 1.5%p | 거치 중이라도 스트레스 이자 적용 |
| 혼합금리 | 각각 해당 비율 적용 | 가장 불리한 시나리오로 평가 |
거치기간 중 스트레스 DSR 계산
사례: 연소득 5,000만 원, 대출 3억 원, 변동금리 4%, 거치기간
일반 DSR: 3억 × 4% ÷ 5,000만 = 24%
스트레스 DSR: 3억 × (4% + 1%) ÷ 5,000만 = 30%
스트레스 금리 적용 시 DSR이 6%p 상승합니다.
거치기간 종료 후 스트레스 DSR (더 중요)
원리금 상환액(5% 금리, 27년): 월 약 165만 원 → 연간 1,980만 원
스트레스 금리(5% + 1% = 6%): 월 약 182만 원 → 연간 2,184만 원
스트레스 DSR: 2,184만 ÷ 5,000만 = 43.7%
DSR 40% 규제 초과! 거치기간 종료 시점에 스트레스테스트를 통과하지 못하면:
- 추가 대출 불가
- 기존 대출 연장 거절 가능
- 긴급 자금 조달 필요
2026년 7월 변경점: 2금융권 확대
달라지는 것
2026년 7월부터 DSR 스트레스테스트가 저축은행, 캐피탈, 보험사 대출까지 확대됩니다.
| 금융권 | 2026년 6월까지 | 2026년 7월부터 |
|---|---|---|
| 은행(1금융) | 스트레스테스트 적용 | 동일 |
| 저축은행 | 부분 적용 | 전면 적용 |
| 캐피탈/카드사 | 부분 적용 | 전면 적용 |
| 보험사 | 부분 적용 | 전면 적용 |
거치기간 대출에 미치는 영향
- 신규 대출 심사 강화: 2금융권에서도 거치기간 대출 시 스트레스 DSR 평가
- 기존 대출 연장 시 재평가: 거치기간 만료 후 연장 시 스트레스테스트 적용
- 다중 대출자 타격: 은행 + 저축은행 대출 모두 스트레스 DSR에 합산
거치기간 대출 DSR 관리 5단계 전략
1단계: 현재 DSR 정확히 파악
거치 중이더라도 거치 종료 후 예상 DSR을 미리 계산하세요.
필수 정보:
- 대출 잔액
- 거치기간 종료일
- 상환 기간 및 방식
- 현재 금리 및 금리 유형
- 연소득 (부부 합산 포함)
2단계: 스트레스 DSR 시뮬레이션
금리 인상 시나리오별 DSR을 확인합니다.
| 시나리오 | 금리 | 월 상환액 | DSR |
|---|---|---|---|
| 현재 (거치 중) | 4% | 100만 원 | 24% |
| 거치 종료 | 4% | 158만 원 | 37.9% |
| 거치 종료 + 1%p | 5% | 172만 원 | 41.3% |
| 거치 종료 + 2%p | 6% | 186만 원 | 44.6% |
3단계: 원금 상환으로 DSR 낮추기
거치기간 중이라도 중도상환 수수료가 면제되는 시점에 일부 원금을 상환하면:
- 예: 3천만 원 조기 상환 → 대출 잔액 2.7억 → 월 상환액 감소
- 거치 종료 후 DSR을 2~3%p 낮출 수 있음
- 중도상환수수료 확인 필수 (보통 3년 차부터 면제)
4단계: 거치 만료 전 대환 검토
거치기간 종료 6개월 전에 대환 대출을 검토합니다.
대환 옵션 비교:
| 옵션 | 장점 | 단점 |
|---|---|---|
| 고정금리 전환 | 월 상환액 확정, 스트레스테스트 유리 | 금리 하락 시 손해 |
| 장기 상환 연장 | 월 상환액 감소 | 총 이자 증가 |
| 다른 금융사 이전 | 조건 비교 우위 | 이전 비용 발생 |
5단계: 추가 대출 자제 & 소득 증대
거치기간 중 DSR이 낮게 나온다고 추가 대출을 받지 마세요.
- 거치 종료 후 DSR이 급증하는데 추가 대출까지 있으면 위험
- 대신 소득 증대(부업, 연봉 인상 등)로 분모를 키우는 것이 안전
- 부부 공동명의 시 배우자 소득 합산 가능 여부 확인
실전 체크리스트: 거치기간 대출 보유자
- 거치기간 종료일 확인
- 거치 종료 후 예상 월 상환액 계산
- 현재 DSR 및 스트레스 DSR 시뮬레이션
- 중도상환수수료 면제 시점 확인
- 거치 종료 6개월 전 대환 검토 일정 수립
- 2금융권 대출 여부 확인 (2026년 7월 영향)
- 비상자금(3~6개월 생활비) 확보 여부
거치기간 대출 vs 일반 원리금균등 상환, 뭐가 유리할까?
상황별 추천
| 상황 | 추천 | 이유 |
|---|---|---|
| 초반 자금 여유 필요 | 거치기간 | 초기 부담 최소화 |
| DSR 여유 충분 | 원리금균등 | 총 이자 절약 |
| 금리 하락 기대 | 거치기간 + 변동 | 금리 하락 수혜 |
| 금리 상승 우려 | 원리금균등 + 고정 | 상환액 확정 |
| 추가 대출 계획 | 원리금균등 | DSR 관리 유리 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
거치기간 중에도 DSR 스트레스테스트를 받나요?
네, 받습니다. 거치기간 중이라도 이자 납부액에 스트레스 금리를 적용해 DSR을 산출합니다. 2026년 7월부터는 2금융권 대출도 포함됩니다.
거치기간이 끝나면 DSR이 어떻게 바뀌나요?
원리금 상환으로 전환되면서 월 상환액이 크게 증가해 DSR이 급상승합니다. 예를 들어 3억 대출의 경우 DSR이 10~15%p 증가할 수 있습니다. 거치 종료 전 미리 시뮬레이션이 필수입니다.
거치기간 중 중도상환하면 DSR이 낮아지나요?
네. 거치기간 중 일부 원금을 상환하면 대출 잔액이 줄어들어 거치 종료 후 월 상환액과 DSR 모두 감소합니다. 단, 중도상환수수료가 부과될 수 있으니 면제 시점을 먼저 확인하세요.
2026년 7월 이후 저축은행 거치기간 대출도 스트레스테스트 대상인가요?
네, 전면 대상입니다. 2026년 7월부터 저축은행, 캐피탈, 보험사의 거치기간 대출도 DSR 스트레스테스트가 의무화됩니다. 기존 대출도 연장 시 재평가될 수 있습니다.
거치 종료 전 대환은 언제 준비해야 하나요?
거치기간 종료 최소 6개월 전에 대환 검토를 시작하는 것이 좋습니다. 신용 평가, 금리 비교, 서류 준비에 시간이 걸리며, 조기 준비할수록 유리한 조건을 찾을 확률이 높습니다.
부부 공동명의면 DSR을 나누어 계산하나요?
대부분의 경우 부부 각각의 소득 대비 부채 상환액 비율로 개별 DSR을 계산합니다. 단, 공동명의 주택담보대출은 대출 기관에 따라 전액을 한 명에게 배정하거나 절반씩 분할할 수 있으므로, 해당 금융사에 확인이 필요합니다.
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